e Сделка: что это, виды, формы и правила заключения в 2026 году

Сделка: что это такое и как ее правильно оформить

Со сделками мы сталкиваемся буквально каждый день. Любая покупка в магазине — уже сделка. Устные договоренности, даже если они не касаются материальных ценностей, также можно назвать сделками. Выясним, что такое сделки, какими они бывают и как их правильно оформить.

Сделки — это основа любой экономической активности: они фиксируют договоренности между сторонами и делают обмен ценностями безопасным и предсказуемым. В бизнесе это может быть все что угодно: от аренды офиса до кредитного договора или цифровой подписки на сервис. В повседневной жизни мы тоже заключаем сделки постоянно: покупаем товары, оформляем займы, подписываемся на онлайн-платформы — и каждая из них защищает наши права и обязанности.

Что такое сделка

Сделка — соглашение между двумя или более сторонами, оформленное юридически. Ее участниками могут быть как физические, так и юридические лица. Цель любой сделки — установить, изменить или прекратить гражданские права или обязанности. Купля-продажа, аренда, дарение, заем или договор оказания услуг — все это сделки.

Реализовывать самые амбициозные проекты предпринимателям помогают сервисы для бизнеса, которые предлагает компания Рег.ру.

Для заключения сделки необходимо свободное волеизъявление всех участвующих лиц. Если воля одной из сторон была нарушена (например, под влиянием обмана, насилия или угрозы), то такая сделка может быть признана недействительной. Критически важно, чтобы сделка имела законную цель, иначе ее участники будут нести ответственность, вплоть до уголовной.

Также нужно учитывать, что участники сделки должны быть дееспособными. Несовершеннолетние, недееспособные лица или ограниченно дееспособные граждане могут совершать сделки только с согласия законных представителей.

Сделка может быть устной или письменной, а также нотариально удостоверенной, в зависимости от требований закона к конкретному виду сделок. Некоторые виды сделок требуют обязательной государственной регистрации (например, покупка недвижимости).

В сделке стороны могут обмениваться материальными благами (возмездная сделка, например, аренда имущества) либо одна сторона может передавать имущество другой стороне без получения компенсации (безвозмездная сделка, например, договор дарения).

После того как сделка заключена, у сторон возникают права и обязанности, которые должны быть исполнены согласно условиям договора. Их нарушение может повлечь санкции, например, выплату неустойки, и возникновение юридической ответственности.

Этапы заключения сделки

Сделки могут быть самыми разными, так что и процесс их заключения заметно отличается в зависимости от условий. Но все же можно выделить несколько основных этапов.

Процесс заключения сделки начинается с предложения (оферты) другой стороне или сторонам. Оно должно содержать основные условия будущей сделки, такие как предмет, цена, срок исполнения и другие важные параметры.
После рассмотрения предложения вторая сторона может либо отказаться от сделки, либо предложить свои условия (контроферта), либо полностью согласиться с предложенными условиями (акцепт).

Источник: Shutterstock. Некоторые сделки требуют нотариального заверения и даже государственной регистрации

После переговоров об условиях сделки составляется проект договора. Он может составляться как юристами одной из сторон, так и совместными усилиями.
После согласования всех пунктов договор подписывается уполномоченными представителями каждой стороны. В некоторых случаях требуется нотариальное удостоверение договора, в некоторых — государственная регистрация. Например, сделки с недвижимостью регистрируются в Росреестре, корпоративные изменения — в ФНС. Регистрация придает сделке юридическую силу и защищает права сторон.
Сделка считается завершенной, когда все обязательства выполнены, и между сторонами отсутствуют претензии друг к другу. Закрытие сделки также может сопровождаться составлением акта приема-передачи, акта выполненных работ или иного документа, подтверждающего окончательное исполнение обязательств.

Основные документы для сделки

Чтобы любая сделка была юридически чистой и защищала ваши интересы, стороны оформляют набор обязательных документов. В центре — договор, в котором прописываются условия, обязанности и ответственность каждого участника. К нему почти всегда прилагается акт приема-передачи, именно он фиксирует факт передачи товара, денег, прав или имущества. Если нужно уточнить характеристики, стоимость, сроки или спецификацию, оформляют приложения к договору. А когда речь идет о передаче денег между физлицами или простой бытовой сделке, используется расписка, которая подтверждает факт получения средств и может стать решающим доказательством в споре.

Роль нотариуса и регистрационных органов

В ряде случаев государство требует дополнительной защиты сделки, поэтому подключается нотариус или регистрирующий орган. Обязательное нотариальное заверение применяется, когда речь идет о сделках с недвижимостью, передаче долей в ООО, брачных договорах и наследственных документах. А регистрационные органы (например, Росреестр) фиксируют права на недвижимость: без их записи купля-продажа квартиры или участка не будет считаться завершенной. Именно эти процедуры гарантируют, что сделка действительна и не будет оспорена.

Виды сделок

Существует множество видов сделок, которые классифицируются по различным основаниям. Перечислим основные.

Сделки бывают возмездными и безвозмездными, где первые предполагают взаимный обмен, а вторые — передачу безвозмездно (например, дарение).
По моменту вступления в силу сделки делятся на консенсуальные, действующие с момента соглашения, и реальные, вступающие в силу после выполнения определенных действий. Это различие может быть значимым при судебных разбирательствах, как в случае с кредитным договором и договором займа.
Сделки могут быть с установленным сроком исполнения или бессрочными, как, например, трудовые договоры без конкретного окончания.
По признаку зависимости правовых последствий от обстоятельств сделки делятся на условные, последствия которых зависят от выполнения условий, и безусловные, последствия которых наступают независимо от обстоятельств. Примером условной сделки могут быть договоры на поставку сельскохозяйственной продукции в зависимости от урожая.
Сделки могут быть фидуциарными, то есть основанными на доверительных отношениях, или алеаторными, где результат зависит от случайных факторов, как в страховых договорах или пари.

Источник: Shutterstock. Сделки можно заключать без оформления каких-либо бумаг, иногда достаточно простого молчания

Формы сделок

Сделки могут разными по форме, некоторые даже не обязательно закреплять устно — достаточно молчаливого согласия. Но большинство все же требуют письменного подкрепления, а какие-то можно оформить и цифровым способом.

Устная форма. Сделка заключается путем простого обмена словами между сторонами. Обычно используется для мелких бытовых сделок, где нет необходимости в подробной фиксации условий. Устная форма может использоваться для сделок, стоимость которых не превышает установленного законом предела (в российском законодательстве — до 10 МРОТ). Также допустима для некоторых категорий сделок, прямо предусмотренных законом, например, договор займа между физическими лицами на сумму менее 1000 рублей.

Простая письменная форма. Сделка оформляется в виде письменного документа, подписываемого всеми сторонами. Он фиксирует условия сделки и подтверждает согласие сторон. Используется для большинства сделок, включая договоры купли-продажи, аренды, найма и др. Обязательна для сделок с участием юридических лиц, а также для многих сделок между физическими лицами, например, договоров займа на крупные суммы.
Нотариальная форма. Оформление сделки требует участия нотариуса, который заверяет подписи сторон и удостоверяет подлинность документов. Нотариус также проверяет законность сделки и дееспособность участников. Применяется для сделок, требующих особого контроля со стороны государства, таких как купля-продажа недвижимости или составления завещания.
Конклюдентные действия. Волеизъявление сторон выражается через совершение определенных действий, свидетельствующих о согласии заключить сделку. Примером может служить оплата товара в магазине, когда сам процесс оплаты подразумевает согласие покупателя приобрести товар по предложенной цене. Чаще всего применяется в розничной торговле, где сделка совершается автоматически при передаче денег продавцу и получении товара покупателем.
Сегодня многие сделки в России полностью перешли в онлайн. Основой служит электронная цифровая подпись (ЭЦП): она имеет такую же юридическую силу, как собственноручная подпись, и позволяет оформлять договоры, акты, заявки и другие документы дистанционно. Электронные сделки применяются в закупках, аренде, банковских операциях, B2B-контрактах, подписании трудовых договоров и даже в сделках с недвижимостью, если это допускает законодательство. Онлайн-договоры подписываются через государственные сервисы (Госуслуги, МФЦ), корпоративные платформы и коммерческие решения (Диадок, Контур, СБИС).

FAQ: формы сделок

Можно ли устно заключить сделку на большую сумму?
Крупные сделки (например, купля-продажа имущества, аренда недвижимости, займы на значительную сумму) требуют письменной формы. Устные договоренности в таких случаях практически невозможно доказать.

Всегда ли нужна нотариальная форма?
Нет. Нотариус требуется только для ограниченного круга сделок: недвижимость (отдельные случаи), наследство, брачные договоры, отчуждение долей в ООО. Все остальные сделки оформляются в простой письменной или электронной форме.

Можно ли подписать договор онлайн без ЭЦП?
Да, если стороны заранее согласовали такой способ: например, обмен сканами, смс-код, подтверждение в личном кабинете сервиса. Но юридическая сила таких подписей зависит от условий договора и доказательной базы.

Имеет ли распечатанный электронный договор юридическую силу?
Да, если исходно он был подписан корректной электронной подписью и вы можете подтвердить подлинность документа и подписи.

Можно ли заключить сделку через e-mail?
Да. Переписка может считаться письменной формой сделки, если в ней четко выражено согласие сторон. Но важно, чтобы отправитель был однозначно идентифицирован (корпоративная почта, цифровые следы).

Что будет, если нарушить установленную законом форму сделки?
Сделка может быть признана недействительной, а значит ее невозможно будет защитить в суде или использовать как доказательство.

Источник: Shutterstock. Совершение покупки в магазине — тоже вид сделки

Электронная форма (цифровая подпись). Сделки могут заключаться посредством электронных средств связи, с использованием электронной цифровой подписи (ЭЦП). ЭЦП позволяет подтвердить личность подписавшего и обеспечить защиту информации. Широко используется в интернет-торговле, заключении договоров онлайн, банковских операциях и других видах деятельности, связанных с электронным документооборотом.
Молчаливое согласие. Иногда отсутствие возражений одной из сторон может рассматриваться как выражение согласия на заключение сделки. Молчание признается согласием лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре. Редко встречается в практике, но возможно в ситуациях, когда молчание имеет юридическое значение (например, акцепт оферты).

Виды нарушений в сделках

Сделка может быть признана недействительной, может привести к штрафу или ответственности, вплоть до уголовной, если она нарушает нормы гражданского, налогового, административного или уголовного кодекса.

Нарушением сделки является неисполнение одной из сторон своих обязательства по договору (не поставляет товар, не оплачивает услугу и т.д.). Последствия: требование о возмещении убытков, расторжение договора, выплата неустойки.

Источник: Shutterstock. Сделка может быть признана недействительной, если она заключена под давлением

Обманом или введением в заблуждение является ситуация, когда сторона сделки умышленно предоставляет ложную информацию или скрывает важные факты, влияющие на решение другой стороны заключить сделку. В этом случае сделка может быть аннулирована, а пострадавшей стороне должно быть выплачено возмещение ущерба.

Недействительной является и сделка, заключенная под угрозой насилия, шантажа или другого давления. При установке этого факта сделка может быть отменена, а виновная сторона привлечена к уголовной ответственности.

Также сделка может быть признана недействительной, если лицо, заключающее ее, не имеет достаточных полномочий для этого. Например, рядовой сотрудник компании подписывает договор без одобрения руководства.

Нарушение	Последствия
Нарушение сроков исполнения	Неустойка, штрафы, требование возмещения убытков
Обман (умышленное введение в заблуждение)	Аннулирование сделки, возмещение ущерба, возможная уголовная ответственность
Принуждение, насилие, угрозы	Недействительность сделки, уголовная ответственность участников давления
Отсутствие письменной формы, когда она обязательна	Сделка может быть признана недействительной, невозможность доказать условия
Подделка подписей, фальсификация документов	Уголовная ответственность, полная потеря юридической силы сделки
Недееспособность одной из сторон	Автоматическая недействительность сделки, возврат полученного по сделке

Как защитить себя в сделках

Чтобы минимизировать риски и не оказаться в ситуации, где договор невозможно защитить, предпринимателям стоит соблюдать несколько базовых правил.

Проверяйте контрагента: смотрите данные в ЕГРЮЛ/ЕГРИП, проверяйте арбитраж, репутацию, наличие долгов или блокировок.
Фиксируйте условия письменно, даже если речь о простой услуге или небольшой поставке. Письменный договор, акт, приложение или хотя бы e-mail-переписка создадут доказательную базу.
Используйте нотариуса там, где это критично (например, сделки с недвижимостью или долями в ООО).
Для дистанционных операций выбирайте ЭЦП или проверенные электронные сервисы, так как это защищает от подделок и помогает подтвердить подлинность сделки в суде.

Частые вопросы о сделках (FAQ)

Можно ли оспорить устную сделку?
Да, можно, но это сложно: нужно доказать сам факт договоренности и ее условия, что редко удается без переписки, свидетелей или иных подтверждений.
Какие сделки всегда требуют письменной формы?
Почти все имущественные сделки: купля-продажа на крупную сумму, аренда сроком более года, сделки с недвижимостью, заключение договоров с юрлицами, займы свыше определенного размера.
Чем возмездная сделка отличается от безвозмездной?
В возмездной сделке сторона получает встречное удовлетворение (деньги, товар, услугу). В безвозмездной — передает имущество или предоставляет услугу без оплаты.
Когда сделка считается заключенной?
Когда стороны достигли соглашения по существенным условиям и выразили его в установленной форме: устной, письменной или электронной.
Что делать, если сделка признана недействительной?
Обычно стороны обязаны вернуть полученное по сделке, а если это невозможно — компенсировать стоимость. При необходимости можно подать иск о возмещении убытков или привлечении виновных к ответственности.

Алексей Рудевич

Сервисы для бизнеса