Поиск по сайту Поиск

Как привлечь инвестиции в мини-девелоперский проект с нуля

Предприниматели из Тюмени смогли стать девелоперами по загородной недвижимости без начального капитала и кредитов. Основатель компании «Финская улочка» Юлиу Пантя рассказывает, как найти первых инвесторов и с какими сложностями может столкнуться такой проект.

«Финская улочка» — девелоперская компания, которая строит загородные дома. Мы предлагаем людям комплексные пространства для жизни на стыке двух трендов: стремление перебраться за город и запрос на эстетичные благоустроенные территории. 

Существует представление, что рынок недвижимости требует серьёзного начального капитала. Наш опыт показывает, что глобальные инвестиции в девелопмент не обязательны. На начальном этапе нам удалось привлечь порядка 20 млн рублей на покупку участков и начало строительства. Сейчас полностью готовы более 30 домов в двух кварталах.

«Финская улочка» создает благоустроенные кварталы

Перспективы рынка загородной недвижимости

Для небольших компаний, которые хотят запустить свой девелоперский проект, загородная недвижимость – хороший вариант. Здесь ниже порог входа, чем в строительстве городских многоквартирных домов. Конкуренция пока тоже довольно низкая по сравнению с другими сегментами. Хотя некоторые крупные игроки рынка начинают присматриваться к этой нише, кто-то точечно запускает проекты. 

Кроме того, на рынке можно наблюдать долгосрочный тренд — люди всё чаще выбирают загородный дом, а не квартиру. По оценке федеральной сети агентств недвижимости «Этажи», в начале 2023 года спрос на загородную недвижимость рекордно вырос на 68%, в этом году он может даже превысить спрос на городские квартиры. Тенденцию отмечают и аналитики компании «Домклик». 

С чего начали

Придумали идею создания комплексных пространств. Проверили её на местных риелторах, которые подтвердили перспективность и неудовлетворенный спрос на такие пространства. 

В целях экономии решили пристраивать кварталы к уже существующим посёлкам, выкупая там часть участков. Так покупатели наших домов получают в шаговой доступности всю необходимую инфраструктуру (магазины, детский сад, школа и т.д.). 

Возможность самим регулировать, какое количество участков купить, сколько домов построить – это ещё один существенный бонус рынка загородной недвижимости для предпринимателей без существенного начального капитала. 

Чтобы привлечь инвестиции нужно подготовить бизнес-план и презентацию проекта

Как привлечь инвесторов и перейти к непосредственному запуску бизнеса

Список потенциальных инвесторов

На начальном этапе, как и многие начинающие предприниматели, искали инвесторов среди знакомых, бывших клиентов и т.д. Если вы и до этого делали какие-то бизнес-проекты или просто работали с людьми, которые потенциально могут стать инвесторами, у вас в телефоне найдется несколько десятков подходящих контактов. Для начала мы составили список из 30 имен.

Проработанное предложение

Провели довольно большую работу и составили предложение, так как чтобы презентовать свою идею каждому из этого списка.

В оффер включили следующее: 

  • описание продукта и цены;
  • анализ сегментов покупателей, чтобы определить свою ЦА (целевую аудиторию);
  • SWOT-анализ;
  • айдентика – важно обратиться к профессионалам, потому что именно маркетинговые материалы представят ваш проект инвесторам;
  • определение ценности продукта — почему с ним жизнь станет лучше;
  • анализ предложений конкурентов – нужно ответить на вопрос, почему ваш продукт лучше;
  • финансовая модель – инвестор сразу должен понимать, сколько денег он получит и в какие сроки, а также какие для него есть плюсы инвестирования в точечный девелопмент;
  • MVP — минимально жизнеспособный продукт, который вы можете продемонстрировать инвесторам. Этот пункт не всегда возможно выполнить — в случае мини-девелоперского проекта скорее всего и на MVP вам надо будет привлечь инвестиции. Мы выделили на MVP часть привлеченных средств и показывали его только на втором раунде поиска инвесторов. В нашем случае MVP стали несколько первых домов, которые мы могли показывать будущим покупателям и новым инвесторам. 

В таком виде разослали предложение потенциальным 30-ти инвесторам.

Анализ ответов и новая попытка

Всем, кто отказался от инвестиций в наши миниполисы, мы задали вопросы: что можно улучшить и при каких условиях они бы вошли в проект. На основании этих ответов отредактировали оффер (предложение) — и пробовали со следующими десятью потенциальными инвесторами. 

Личные презентации

Нескольких инвесторов наш проект заинтересовал, и мы провели встречи с каждым. Заранее продумали, какие вопросы могли задать инвесторы – и подготовили ответы.

  • Есть ли сценарии защиты от рисков? 
  • Какое есть обеспечение/залог? 
  • Какие сроки инвестирования и где гарантии, что сроки будут соблюдены? 
  • Какая плановая доходность у проекта? 

В отношениях с инвесторами важны максимальная прозрачность и реалистичное понимание перспектив проекта. Не стоит рисовать радужную картину быстрого возврата инвестиций. Нужно здраво оценить все затраты, возможные риски, которые могут задержать реализацию проекта и продажи. 

Мы выстроили собственную инвестиционную схему: привлекаем средства только под конкретные задачи, такие как покупка земли или строительство определенного количества домов. По готовности продаваем дома, возвращаем деньги инвесторам и привлекаем новые инвестиции под новые участки.

На самом первом этапе привлекли около 20 млн рублей на покупку участков и начало строительства. Построили пять домов в районе Московского тракта в Тюмени, затем еще 13 домов там же. Потом таким же образом стали строить следующий квартал. 

Себестоимость домов в Тюмени – 5-6 млн рублей
Стоимость для покупателей – 10-11 млн рублей
Чистая прибыль на один дом – 2-3 млн рублей
Доля инвестора – 65-85% 

Заработало сарафанное радио

Когда у нас уже были готовые дома и юнит-экономика, то есть аналитика, показывающая прибыльность одной единицы бизнеса (в нашем случае одного дома), о нас заговорили в бизнес-кругах и инвесторы стали приходить сами. 

Масштабирование проекта

После того, как у нас появился работающий прототип и заработали первые деньги на проекте, мы были готовы выходить на крупных инвесторов и скорректировали информацию в предложении. В том числе, с учетом реального отклика аудитории, сроков возврата инвестиций и доходности, а также планах по масштабированию. Теперь стало важным показать, что мы не стартап, а работающий бизнес.

Наш оборот уже превысил миллиард рублей в год. После успешного запуска нескольких кварталов в Тюмени мы решили выйти в другие регионы и на зарубежный рынок. Запустили три проекта в Москве, ведем предварительную работу в Самаре, Адыгее и Грузии. 

Наша долгосрочная цель — изменить рынок загородного строительства и стать лидерами нового направления на нем. Хотим стать образцом для других проектов застройки комплексными пространствами по всей России. 

MVP в случае девелоперского проекта загородной недвижимости может стать один дом

Что учесть при запуске мини-девелоперского проекта

Инвестируйте в команду

Команда – это ключевое в проекте. Инвесторы хотят вкладываться в проект, когда видят команду, готовую и способную реализовать задуманное. Здесь на первый план выходит квалификация, опыт, скиллы людей, воплощающих проект.

Пока мы поняли как сформировать команду несколько раз поменяли сотрудников, а отдел продаж – целых четыре раза. 

Сейчас у нас настоящая «команда супергероев»: все сами по себе являются хорошими специалистами, горят проектом, хорошо сочетаются в команде, готовы постоянно пробовать новое и гибко действовать в сложных ситуациях. 

Предусмотрите изменение спроса

Это особенно важно при работе по схеме привлечения небольших инвестиций под каждый этап с достаточно быстрым возвратом средств инвестору. 

Мы обговорили схему, по которой распределяется прибыль. В обычном варианте 65% прибыли идет инвесторам, 35% — нам. При плохом сценарии (долгая продажа и т.д.) доля инвесторов может доходить до 85%. 

Однако в прошлом году рынок загородного жилья резко упал: банки стали брать комиссию за ипотеку с господдержкой. Средний срок реализации наших домов 9-10 месяцев, а теперь они стали продаваться дольше. 

Из-за этого с некоторыми инвесторами возникли сложности — и мы сделали выводы:

  • нужно закладывать в договор дополнительный срок на такой случай,
  • очень важно четко расписывать распределение доходов в договоре и действия на случай подобных непредвиденных обстоятельств.
Продумайте расчёты с инвесторами до мельчайших деталей, с учётом всех возможных внутренних и внешних изменений

Продумайте финансовую модель

Небольшим девелоперским проектам лучше разделять разные потоки финансирования — от частных инвесторов и от банков. Идеальный вариант: один инвестор под каждый проект. Это позволит сделать так, что риски одного проекта не будут затрагивать другие. 

Изучайте местный рынок

Представления о том, что пользуется спросом в одном регионе, могут плохо отражать ситуацию в другом регионе. Поэтому при выходе на новый рынок полезно пообщаться с местными риелторами, они смогут рассказать вам о местных особенностях. 

Модель взаимодействия с подрядчиками

Строительство небольшого количества домов можно организовать собственными силами.

Но если в проекте больше десяти домов, то лучше работать по модели девелопера. Когда есть служба заказчика и генподрядчик. С ним заключается контракт на строительство, он несёт ответственность за качество, сроки, конечный результат. 

Ищите свои «фишки»

Так у вас будет преимущество в загородном девеломпенте и возможность запомниться покупателю. Мы продумываем множество деталей, например, строим так, чтобы ни один из домов не был все время в тени. 

Создайте картинку

У нас есть шоурум, в котором потенциальные покупатели могут увидеть дом. Мы даже предлагаем тест-драйв — клиенты могут пару дней пожить в доме, это тоже запоминается. Кроме того, любое касание с клиентом должно передавать единую идею, у клиента должно быть одинаковое впечатление в разных случаях — от рекламы на улице или сайта до просмотра дома. 

Как составить бизнес-план: пошаговая инструкция

Бизнес-план — стратегия развития проекта, без которой не стоит начинать ни один бизнес. Рассказываем, как правильно его составить.
Read More

Сильная презентация для инвесторов: от содержания до выступления

Презентация поможет структурировать данные и представить идею потенциальным инвесторам. Как сделать качественный документ – разбираемся вместе с основателем REC’s GROUP...
Read More

Дёшево и эффективно: как малому бизнесу продвигать свой сайт

Как выделиться среди конкурентов и получить внимание потенциальных клиентов. Бюджетные методы продвижения сайта – в этом обзоре.  
Read More

Как перевести бизнес в онлайн: 7 шагов

Пошаговая инструкция по переводу существующего бизнеса в онлайн: от создания сайта до начала продаж и запуска рекламы.
Read More

Кризис как точка роста для бизнеса

Когда бизнес развивается слабо, на помощь приходит… кризис. Рассказываем, как не испугаться перемен и открыть офис в другой стране, чем отличается построение бизнеса в Москве и Алматы.
Read More

Миллион на подтяжках для собак

Как придумать и монетизировать идею для бизнеса Нет смысла терять время и усложнять, когда бизнес-идеи витают в воздухе. Как понять...
Read More

Нейросети в помощь бизнесу: на что способен искусственный интеллект

Развитие нейросетей стало для россиян главным научным событием 2023 года. Бизнес активно внедряет искусственный интеллект, чтобы создавать контент, лучше понимать...
Read More

13 лайфхаков, которые погубят ваш бизнес

Разбираем «серые» способы работы и ошибки, которые точно развалят собственный бизнес.
Read More

Как привлечь инвестиции в мини-девелоперский проект с нуля

Предприниматели из Тюмени смогли стать девелоперами по загородной недвижимости без начального капитала и кредитов. Основатель компании «Финская улочка» Юлиу Пантя рассказывает,...
Read More

Не потерять ни клиента: топ-5 CRM-систем для предпринимателей

По мере роста бизнеса обрабатывать запросы клиентов вручную становится все сложнее. Информация о заказах часто теряется, а клиенты по несколько...
Read More